PSE DUHET TE RRITET TATIMI NE PRONË?

Konsiderojmë se nuk duhet reaguar në një mënyrë kaq protestuese ndaj rritjes së çmimit të tatimit të pronë por në një mënyrë racionale, duke kundërshtuar fuqishëm protokolin, procedurat dhe instrumentet tjera përcjellëse në fuqi,  të cilat kanë determinuar një rritje të shpejtë të çmimit të tatimit në pronë, në një  kohë aspak të përshtatshme për qytetarët e Republikës së Kosovës.

Në këtë kuptim duhet përkrahur procesin e ndryshimit dhe rritjes reale të çmimit të tatimit në pronë, , duke ndjekur të gjitha proceset e duhura dhe  duke përfituar nga përvojat dhe praktikat ndërkombëtare dhe ato rajonale dhe duke i aplikuar ato me kujdes të shtuar ne vendin tonë.

Fillimisht duhet të hartohet një  plan i studimit të detajizuar i kësaj fushe në mënyrë që të mos ketë mospërputhje të thella në çmimin e faturave, bazuar në rastet praktike elaboruar në vijim, duke pasur  parasysh edhe territorin jo të madh të Republikës së Kosovës.

Pse themi se nuk duhet reaguar në këtë mënyrë?

Rregullimi i çmimit të tatimit në pronë ka rëndësi të madhe dhe ndikim pozitiv me efekt domino pothuajse në të gjitha fushat, duke përfshirë sektorin e ndërtimit, bankar, agronomisë dhe bujqësisë, etj. N këtë rast duhet të kemi kujdes me instrumentet,  formulat dhe metodologjinë e aplikuar gjatë këtij procesi për të nxjerrë çmimin final të tatimit në pronë. Aplikimi i instrumenteve dhe formulave, duke përfshirë edhe metodologjinë duhet të jenë në përshtatje të plotë me tregun aktual të Kosovës.

Andaj një proces profesional dhe mirë i monitoruar, mbështetur në infrastrukturën ligjore lidhur  më çmimin  e tatimit në pronë, përveç ngritjes së të hyrave direkte për Komunat do të parandalonte edhe një sërë keqpërdorimesh të ndryshme nga Institucionet relevante me efekt zinxhiror në të mirën e qytetarëve dhe subjekteve tjera juridike.

Tatimi në Pronë, të Metat e Procesit të Vlerësimit dhe Rekomandimet për Qeverinë

Tatimi në pronë të një individi ose entiteti tjetër juridik, është një taksë ad-valorem mbi pasurinë e paluajtshme, e cila mund të konsiderohet si taksë regresive.  Në shumicën e legjislacioneve  kjo taksë llogaritet nga një qeverisje lokale (Komunat) ku ndodhet prona dhe paguhet nga pronari i pronës, ndërsa në Kosovë tatimi në pronë llogaritet, apo përcaktohet nga Qeverisja Qendrore, përmes instrumenteve të përcaktuara sipas legjislacionit në fuqi, si  taksë vjetore komunale  e cila përcaktohet nga shumëzimi i vlerës se pronës me normën tatimore. Pra, vlera e pronës për m2 përcaktohet nga Ministria përkatëse, ndërsa norma tatimore përcaktohet nga Komuna dhe në këtë mënyrë shumëzimi i këtyre dy faktorve në fund determinojnë edhe çmimin e faturës së tatimit në pronë të cilën e paguajnë qytetarët. Normat tatimore vendosen nga komunat përkatëse. Kjo normë është 0.15 për qind e vlerës se përgjithshme të pronës.

Tatimi në pronë është thelbësor për funksionimin e komunave dhe këto të hyra zakonisht përdoren për të financuar investimet dhe shërbimet kyçe publike, përderisa mospagesa ose pagesa e vonuar mund të pengojë  ofrimin e shërbimeve të tilla. Në shumicën e vendeve anëtare të Organizatës për Bashkëpunim dhe Zhvillim Ekonomik (OECD), tatimi mbi pronën e paluajtshme përfaqëson një përqindje të ulët të të ardhurave në nivel shtetëror kur krahasohet me tatimet mbi të ardhurat ( tatimi në Fitim) dhe tatimet mbi vlerën e shtuar  (TVSH).

Legjislacioni në Kosovë

Kosova aktualisht ka legjislacionin e plotësuar sa i përket tatimit në pronë, dhe atë me Ligjin Nr.06/L-005 për Tatimin në Pronën e Paluajtshme dhe Udhëzimin Adminstrativ MF-Nr 08/2019 për Metodologjin e Vlerësimit  për qëllime të tatimit përbëjnë bazën juridike të tatimit në pronë. Në Kosovë përgjegjësia ligjore për procedurën e vlerësimit të pronave të paluajtshme bie mbi  Ministrinë e Financave, Punës dhe Transfereve e cila përcakton zonat e vlerave, nivelet e vlerave dhe vlerën e vlerësuar të pronave të paluajtshme që janë brenda territorit të komunave.

Rritja e përnjëhershme e Tatimit në Pronë

Rritja e vlerësimit të pronave në treg, ka rritur automatikisht pagesën e tatimit në pronë për qytetarët e Kosovës. Vlerësimi i pronës nga MFPT-ja, sipas Ligjit, realizohet në çdo tre ose pesë vjet. MFPT-ja, vlerësimin e fundit e ka bërë vitin e kaluar, kurse zbatimin e po të njëjtit vlerësim në prone ka filluar ta realizojë nga Janari i këtij viti.

Për disa, tatimi vjetor në pronë është rritur deri në 100 për qind, e për disa të tjerë, ka mbetur e pandryshuar kjo për shkak se vlera e pronës ka mbetur e njëjtë me në vlerësimin e kaluar. Vlera e pronës ndikohet nga disa faktorë, ndër të tjera edhe lokacioni apo zona e pronës, kati, etj.

Të metat e procesit të vlerësimit të pronave

Edhe pse vlerësimi është bërë në gjithë territorin e Kosovës, në disa zona nuk ka ndryshuar vlera tatimore. Për shembull, vlera e disa pronave në Çagllavicë afër Prishtinës ka mbetur e pandryshuar, përkundër faktit se çmimet në atë zone janë ngritur për së paku 30%.

Vlerësimi i pronave do të duhej të bëhej në baza vjetore,  e jo 3 apo 5 vjeçare, kjo për faktin se Qeveria  dhe Komuna do të kenë nën kontroll vlerën e pronave dhe njëkohësisht planifikimet e të hyrave nga Komunat do të ishin më të sakta. Në rastin konkret vlerësimi i cili ndikoi në rritjen e tatimit u realizua  pas 3 vitesh, në këtë rast është e kuptueshme se kemi pasur një ngritje 100% të çmimeve, përfshirë këtu edhe krizën globale të shkaktuar nga pandemia dhe lufta në Ukrainë.

Në rivlerësimin e fundit të pronave, nuk ka ndonjë çmim zyrtar publik se sa kushton metri katror (m2) në qytete apo zona të ndara. Pra Qeveria por edhe Komunat ndër vite kanë dështuar të krijojnë një bazë të të dhënave ku do të përfshiheshin çmimet për objektet ndërtimore rezidenciale, komerciale, shtëpitë dhe tokat e pa banuara. Këto elemente do të merreshin për bazë gjatë shitblerjes së pronave nga qytetarët.

Vlerësimi i pronave në shumicën e vendeve në BE bëhet nga vlerësues të angazhuar nga Qeverisja Lokale, ndërsa në Kosovë vlerësimi i pronave bëhet nga Qeveria Qendrore,  konkretisht nga Departamenti për Vlerësimin e Pronës së Paluajtshme në kuadër të Ministrisë së Financave, Punës dhe Transfereve.

Për dallim nga vendet tjera qytetarët e Kosovës nuk gëzojnë të drejtën që të kontestojnë ekspertizën apo vlerësimin e pronës të realizuar nga institucionet,  përmes një vlerësimi të dytë i cili pastaj do të mundësonte krijimin e një pasqyre reale të çmimit të tregut. Megjithatë, në Kosovë mund të ushtrohet ankesë ndaj faturës së lëshuar për pagesë, dhe ankesa duhet parashtruar në Ministrinë e Financave, Punës dhe Transfereve,  Departamenti për Vlerësimin e Pronave. Një situatë e tillë, në realitet nënkupton krijimin e një konflikti potencial të kompetencave, ngase autoriteti i cili vlerëson pronën dhe përcakton tatimin do të shqyrtojë ankesën e qytetarit, ndërsa në anën tjetër qytetari nuk ka në dispozicion mundësinë që të angazhojë ekspert të pavarur për vlerësim të pronës.  Në disa vende të Evropës përfshi këtu edhe Shqipërinë, pala e pakënaqur me vlerësimin e tatimit në pronë gëzon të drejtën ligjore për angazhimin e ekspertit/vlerësuesit të pa varur të certifikuar i cili e vlerën pronën e tij/saj dhe të njëjtin raport e paraqet tek autoritet në formë të dëshmisë për vlerën reale të pronës së tij/saj.

Në aspektin ligjor Qeveria Qendrore ndër vite ka dështuar që të instalojë një proces më transparent lidhur me tatimin në pronë, vlerësimin e pronave dhe të drejtën e ankimimit të raportit vlerësues e që do të ishte një instrument shumë i duhur dhe rëndësishëm për realizim të suksesshëm të këtij procesi.

Bazuar në legjislacionin vendor dhe ndërkombëtar, tatimi në pronë mund t’i ngarkohet pronarit të paluajtshmërive të regjistruar në evidencë/regjistrin kadastral. Në Kosovë në vazhdimësi bëhen shkelje ligjore të këtij kushti ngase qytetarët obligohen të paguajnë tatim në pronë ende pa regjistruar pronën në emrin e tyre. Për më tepër,  ata paguajnë tatim në pronë edhe në rastet kur Komuna nuk ka siguruar  qasjen në pronë përmes rrugës publike. Në rastet e ndërtesave të reja, tatimin në pronë do të duhej ta paguajë investitori derisa të kalojë prona në emër të pronarit, e që në shumicën e rasteve kjo procedurë vonohet me fajin e ndërtuesit/investitorit. Lëshimi i faturave nga Komunat për pronat e pa regjistruara është i kundërligjshëm dhe nuk gjenë mbështetje ligjore.

Viteve të fundit e posaçërisht në vitin 2022 jemi dëshmitar të rritjes së çmimeve të pronave për një vlerë prej minimum 30% apo më mirë të themi fryrjes apo rritjes artificiale të tyre. Kjo pa dyshim që ka ndikuar në rritjen e tatimit. Megjithatë Qeveria përmes mekanizmave që ka në dispozicion është dashur të parandalojë një vlerësim të pronave bazuar në çmimet artificiale e që ka ndikuar drejtpërdrejt në barrën tatimore të qytetarit.

Në anën tjetër Komunat qëllimisht ose nga neglizhenca nuk kishin dhënë imputin e tyre në vlerësimin e pronave, duke mos parashtruar vërejtjet në raportet e vlerësimit të dërguara nga Ministria e Financave, Punës dhe Transfereve, Departamenti për Vlerësimin  e Pronave të Paluajtshme. Një situatë e tillë, me gjasë i është përshtatur Komunave, ngase ata janë përfituesit e vetëm të mjeteve të mbledhura nga tatimi në pronë.

Ndër kriteret që merret për bazë gjatë vlerësimit është edhe zona ku ndodhet paluajtshmeri. P.sh  Fshatin ndërkombëtar (International Village) shtëpitë e ndërtuara në këtë zonë kapin vlerën e tregut nga 400.000 deri në 700.000 Euro,  ndërsa këtë vit tatimi në pronë për të njëjtën zonë është shumë më i ulët se sa pronat tjera në Prishtinë të cilat kanë përgjysmë vlerë më të vogël. Ngjashëm është vepruar edhe për disa lagje luksoze të cilat ndodhen në zona kadastrale të fshatrave në rrethinën e Prishtinës, e të cilat janë ngarkuar me më pak tatim në pronë se sa shtëpitë apo banesat e vjetra në Prishtinë.

Kjo flet për mungesën e një mekanizmi rregullues automatik i cili do të përcaktonte vlerat e pronave sipas kritereve të paracaktuara dhe të vendosura në sistemin e të dhënave.

Rekomandimet për Qeverinë:

Pezullimi i rritjes së tatimit në pronë për këtë vit për shkak të gjendjes së vështirë financiare dhe ndikimit të drejtpërdrejt në shportën familjare të qytetarëve deri në aprovimin e Ligjit të Ri për Tatimin në Pronë;

Krijimi i një regjistri të saktë dhe efektiv lidhur me vlerat e të gjithë llojeve të pronave të paluajtshme, ku qeveria dhe niveli lokal do të ndajnë informacione, të bashkëpunojnë në vlerësimin dhe përditësimin e bazës së të dhënave;

Për t’u marrë me çështjen e përcaktimit jo të saktë të vlerës së pronës, si dhe me qëllim që të bëhet shpërndarje më e drejtë e barrës së tatimit në pronë, rekomandohet që komunat të fillojnë zbatimin e një procesi më të gjerë konsultativ në përcaktimin e vlerës së pronës, me qëllim që të bëhet vlerësim më i saktë i vlerës së pronave që tatohen;

Komunat inkurajohen që t’i rishikojnë politikat e normës tatimore në mënyrë që të reflektojnë rritjen e fundit ligjore në normën minimale tatimore në pronat që gjenerojnë të ardhura fitimprurëse të përfshira në kategorinë e pronave komerciale dhe industriale;

Shpërndarje proporcionale e barrës tatimore te tatimpaguesit, si dhe zgjerim i bazës tatimore për komunën që shpie në rritjen e të hyrave vetanake;

Digjitalizimi i procesit të vlerësimit të pronave, vjeljes së tatimit dhe monitorimit të mekanizmave për menaxhimin e tatimit në pronë;

Stimulimi i pagesës automatike të tatimit në pronë për ndërtimet e reja, duke vendosur një koordinim në mes të Komunave, Institucioneve financiare dhe Ndërtuesve/Investitorëve në mënyrë që nga pronat e financuara përmes kredive të vjelet tatimi në pronë, në fomë të kësteve së bashku me vlerën e këstit mujor të kredisë.

Autori i këtij shkrimi është Partner Menaxhues i Kompanisë Ligjore : ICL Law, Magjistër i të Drejtës Financiare, Administrator Falimentues dhe Avokat i Licencuar me ekspertizë të theksuar në çështjet civile, komerciale dhe tatimore.